Bekkensten boligsameie

Vedtekter for Bekkensten boligsameie

 

Vedtatt på årsmøte 27.05.2023
 

§ 1 Om sameiet

Eierseksjonssameiets navn er Bekkensten boligsameie. Det omfatter 43 boligseksjoner i eiendommen Gnr. 105 Bnr. 340 i Oslo kommune.

 

§ 2 Årsmøtet

Eierseksjonssameiets øverste organ er årsmøtet. I årsmøtet har hver seksjon en stemme. Ordinært årsmøte holdes hvert år innen utgangen av juni måned. Årsmøtet innkalles skriftlig med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. På årsmøtet skal behandles:

 

A. Styrets årsrapport

B. Resultatregnskap og balanse.

C. Godtgjørelse til styre og revisor.

D. Valg av styre

E. Andre saker som er nevnt i innkallelsen.

 

Saker som eierseksjonssameiet ønsker behandlet på årsmøtet må fremmes skriftlig for styret innen en frist som angis i rundskriv.

 

Alle seksjonseiere samt andre folkeregistrerte husstandsmedlemmer har rett til å delta på årsmøtet med forslags- og talerett.  Hver seksjon har stemmerett med én stemme.

 

Styremedlemmer, forretningsfører, revisor og leier av boligseksjon har rett til å være til stede på årsmøtet og til å uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart er unødvendig eller de har gyldig forfall.

 

En seksjonseier kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. Fullmakten kan ikke angi hva fullmektigen skal stemme. Seksjonseieren har rett til å ta med en rådgiver til årsmøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom et flertall på årsmøtet tillater det.

 

§ 3 Ekstraordinært årsmøte

Ekstraordinært årsmøte holdes når styret finner det nødvendig eller når minst en tiendedel av seksjonseierne krever det og samtidig angir hvilke saker de ønsker behandlet.

 

Innkallelsen skjer skriftlig med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. Møtet kan kun behandle saker som er nevnt i innkallelsen.

 

§ 4. Årsmøtets vedtak

I årsmøtet har hver seksjon en stemme. Med de unntak som følger av lov eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig (simpelt) flertall.

 

Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.

 

Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene for vedtak om:

 

• endring av vedtektene,

• ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter

forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold,

• omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende

bruksenheter,

• salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,

• andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,

• samtykke til endring av formål for bruksenhet og til reseksjonering som medfører økning av det samlede stemmeantallet,

• endring av hovedprinsipp for vaktmesterordningen (fast ansatt vaktmester eller kjøp av tjenester),

• tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene. Dersom   tiltaket medfører økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.

 

Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om:

• salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen,

• oppløsning av sameiet,

• tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter,

• tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne.

 

§ 5 Habilitet

Ingen kan selv eller ved fullmektig delta i avstemming på årsmøtet om avtale overfor seg selv eller nærstående eller i saker om sitt eget eller nærståendes ansvar. Det samme gjelder for avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter eierseksjonsloven § 38 eller § 39.

 

Styremedlem må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som vedkommende selv eller nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

 

§ 6 Mindretallsvern

Årsmøtet, styret, forretningsfører eller andre som etter eierseksjonsloven § 60 og § 61 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse seksjonseiere eller andre en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning, jf. Eierseksjonsloven § 40 annet punktum, § 58 annet ledd og § 62 tredje ledd.

 

§ 7 Valg av styre og valgkomité

Styret velges av årsmøte og skal bestå av leder, to styremedlemmer og en til to varamedlemmer. Leder velges for ett år av gangen. Øvrige styremedlemmer og varamedlemmer velges for to år av gangen.

 

Valgkomité velges for ett år av gangen, og skal bestå av leder og medlem. Valgkomiteens oppgaver er å fremme innstilling til valg av styre samt å fremme innstilling til godtgjørelse til styret.

 

§ 8 Styrets oppgaver

Styret skal sørge for drift og vedlikehold av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av eierseksjonssameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter, og vedtak i årsmøte.

 

Styret kan ansette forretningsfører til å sørge for den daglige driften.  

 

Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøte så ofte som nødvendig. Et styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles.

 

Styremøtet ledes av styrelederen. Ved leders forfall velger styret møteleder. Det skal føres referat over alle saker som behandles og alle vedtak som fattes. Referatet skal underskrives av styremedlemmene.

 

Styret er vedtaksdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene.

 

Varamedlemmer i styret har møte- og talerett i styremøtene.

 

§ 9 Felleskostnader

Seksjonseierne har plikt til å være med på å dekke eierseksjonssameiets felleskostnader. Felleskostnader fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøk, med 1/43 på hver, i samsvar med eierseksjonsloven § 29. Dette omfatter bl.a. følgende kostnader:

 

• Vedlikehold, brøyting og strøing av veier

• vedlikehold for vann og kloakkledninger.

• fellesanlegg for fjernsyn og internett

• fellesavgift og kommunale avgifter

• fullverdiforsikring av bebyggelsen

• forvaltning av eierseksjonssameiets fellesanliggender.

 

Der felleskostnader påvirkes av seksjonenes størrelse, dekkes allikevel utgiften med justering ut fra den enkelte seksjonens areal.

 

Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte seksjon eller etter forbruk.

 

§ 10 Felleskostnader - forfall

Utlignet andel av eierseksjonssameiets fellesutgifter forfaller forskuddsvis den første i hver måned.

 

Dersom fellesutgifter ikke betales ved forfall, påløper morarenter etter lov om renter ved forsinket betaling.

 

§ 11 Eierskifte

Når en seksjon skifter eier, helt eller delvis, plikter den nye eieren å underrette eierseksjonssameiet ved dets forretningsfører. Den nye eieren kan ikke representere seksjonen overfor eierseksjonssameiet før slik melding er gitt.

 

Ved eierskifte kan forretningsføreren kreve et gebyr for det merarbeid skiftet medfører.

 

§12 Utleie

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med

korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende, jf. eierseksjonsloven § 24.

 

Seksjonseierne plikter ved utleie å gjøre leietaker oppmerksom på eierseksjonssameiets vedtekter og øvrige bestemmelser som gjelder for eierseksjonssameiet.

 

§ 13 Bruk av fellesareal 

Arealene rundt husene er fellesareal. Hver seksjon har eksklusiv bruksrett over arealet ut til 4 meter fra vegg på hagesiden.

Hver seksjon oppfordres til å ta ansvar for å stelle og holde orden i områder som er naturlig tilstøtende til seksjonen. Slik vedlikehold skjer for den enkelte seksjonseiers regning, med mindre styret eller sameiermøtet bestemmer noe annet. Seksjonseieres opparbeidelse og bruk av egen seksjons tilstøtende områder skal ikke være til sjenanse for andre seksjonseiere, og skal ikke hindre andre seksjonseieres bruk av eller passasje gjennom arealet. Hekker og gjerder skal ikke settes opp med mindre det er av sikkerhetshensyn mot trafikk eller bratte områder.  

 

Ved uklarhet eller uenighet om 

 

1. hvilke områder som kan anses som naturlig tilstøtende til en seksjon, eller

2. hvilke tiltak som kan gjennomføres,

 

skal styret avgjøre. Seksjonseiere med seksjoner nær de aktuelle områdene skal høres før styret avgjør.

 

Strukturelle endringer, som oppsetting av støttemurer, planering eller plattinger i en seksjons tilstøtende områder skal godkjennes av styret. Der slike endringer er søknadspliktig eller meldepliktig til kommunen har seksjonseieren ansvar for å dokumentere til styret at søknad er innvilget eller melding er gitt.

Der endringer av fellesareal er gjort i strid med sameiets vedtekter eller kommunale regler skal tiltaket tilbakestilles eller endres av seksjonseier. Dersom dette ikke gjøres etter pålegg fra kommunene eller styret kan styret iverksette tilbakeføring for seksjonseiers regning.  

Seksjonseierne har ved eierskifte ansvar for å informere kjøper om at seksjonens tilstøtende område er felleseie og ikke privat hage med eksklusiv bruksrett. 

Seksjonseier har ansvar for belysning ved inngangspartiet til seksjonen. Belysningen skal være tent når det er mørkt, av hensyn til ferdselen til andre boenheter på samme rekke.

​

§14 Parkering

Det er en parkeringsplass reservert for hver seksjon i sameiet. Dette er enten utendørs biloppstillingsplass, garasje eller carport. 

Boligsameiets øvrige parkeringsplasser skal kun brukes til seksjonseiernes kjøretøy samt til parkering for seksjonseiernes besøkende. Seksjonseierne oppfordres til å benytte egen garasje/ carport/ biloppstillingsplass framfor å parkere på andre parkeringsplasser i sameiet. 

 

Sameiets parkeringsplasser skal ikke brukes til langtidsparkering og vinteropplag av bilhengere og bobiler. Styret kan etter søknad gi tillatelse til plassering av tilhengere utenfor ordinær parkeringsplass.

Reserverte parkeringsplasser utendørs eller i garasje/carport følger enheten, og kan derfor ikke selges. Utleie av parkeringsplasser kan kun skje til andre beboere i sameiet. 

Eierne av garasjer og carport har ansvar for å sørge for belysning ved disse.

​

§ 15 Lading av elbil

En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil i tilknytning til parkeringsplassen seksjonen disponerer.  Styret kan bare nekte samtykke dersom det foreligger saklig grunn. I særskilte tilfeller kan styret godkjenne etablering av ladepunkt i tilknytning til andre parkeringsplasser.

 

Ladepunkter skal ikke etableres på steder som medfører blokkering av trafikk eller ferdsel når ladepunktet er i bruk. Styret kan pålegge fjerning eller avslå nyetablering av ladepunkter som ikke er dokumentert teknisk/sikkerhetsmessig godkjent av elektriker, som kommer i konflikt med andre seksjonseieres interesser, eller av annen saklig grunn. 

 

Sameiet dekker kostnader for etablering av ladepunkt fram til inntaksboks/fordelingsskap. Øvrige kostnader til etablering av ladepunkt, vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte seksjonseier. 

​

§ 16 Panterett for seksjonseiernes forpliktelser

De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonslovens § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det er kommet inn

en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning.

 

§ 17 Mislighold, salgspålegg, fravikelse

Seksjonseiers brudd på sine forpliktelser overfor eierseksjonssameiet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk og brudd på vedtektene.

 

Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf. eierseksjonsloven § 38. Advarselen skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.

 

Hvis seksjonseierens eller brukerens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller seksjonseierens eller brukerens oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13, jf. eierseksjonsloven § 39.

 

§ 18 Bygningsmessige endringer

Tilbygg, påbygg, bygging av terrasse eller andre ytre bygningsmessige endringer må godkjennes av styret. Vesentlige endringer må forelegges årsmøtet for vedtak, se § 4. Slik godkjenning må foreligge før byggemelding sendes for endringer som skal meldes til bygningsmyndighetene.

 

Plasseringen og utformingen av boder må godkjennes av styret, i tråd med retningslinjer for boder vedtatt av sameiermøtet. Bodene skal utformes med skråtak, høyest i forkant, slik at bodene og andre bygninger i sameiet har et mest mulig enhetlig utseende. Maksimal størrelse på boder er 6 m2.

 

§ 19 Pergola

Sameiere kan søke styret om tillatelse til å sette opp pergola på hagesiden av seksjonen.

 

En pergola skal være på maksimalt 15 kvadratmeter. Pergolaen skal ikke ha dekkende tak eller vegger, men kan ha avtagbart solsegl på vegger og/eller tak. Pergolaen må plassers slik at den i minst mulig grad sjenerer tilstøtende enheter, og kan maksimalt gå fire meter ut fra fasaden.

 

Ved søknad må det framlegges beskrivelse og/eller tegninger av pergolaen. Eierne av de øvrige seksjonene på samme rekke og eventuelle andre enheter som berøres av innsyn eller utsikt skal gis anledning til å uttale seg om plassering av pergolaen. Uttalelsen skal innhentes skriftlig av seksjonseieren som skal bygge pergolaen.

 

Dersom oppsetting av den aktuelle pergolaen er søknadspliktig eller meldepliktig til kommunen har seksjonseieren ansvar for å dokumentere til styret at søknad er innvilget eller melding er gitt.

 

§ 20 Seksjonseiers vedlikehold

Den enkelte seksjonseier skal vedlikeholde boligen og andre arealer som

vedkommende har eksklusiv bruksrett til på en forsvarlig måte slik at det ikke oppstår

skade eller ulempe for andre seksjonseiere.

 

Den enkelte seksjonseier er selv ansvarlig for så vel indre som ytre vedlikehold av sin

seksjon, bortsett fra

• takreparasjoner,

• takrenner,

• felles vannrør fram til hovedstoppekran,

• felles bunnledning til kloakk med unntak av påkoblinger,

• el-tilkobling fram til hovedsikring i seksjonen.

 

Feil og skader som kan tilbakeføres til bygningsmessige endringer foretatt av nåværende eller tidligere seksjonseier er seksjonseiers ansvar.

 

Ved bruk av sameiets forsikring i forbindelse med skade på seksjon, skal

seksjonseier betale egenandel regulert i henhold til polisens bestemmelse. Dersom

forsikringen brukes til utbedring av skade som skyldes mangel, uaktsomhet eller

mangelfullt vedlikehold i en annen seksjon skal egenandelen betales av eieren av

den seksjon der mangelen eller uaktsomhet er påvist.

 

Seksjonseierne har ansvar for beising av egen seksjon og eventuell garasje, carport eller bod. Disse skal beises i fargene styret avgjør. Kostnader til beis dekkes av seksjonseier. Ved åpenbart behov for beising av hele eller deler av en seksjon kan styret pålegge seksjonseier å beise.

Dersom en seksjonseier ikke sørger for beising av en seksjon innen ett år etter pålegget, kan styret

iverksette ferdigstillelse av arbeidet på seksjonseiers bekostning.

 

Seksjonseierne har ansvar for alt vedlikehold av egne carporter, garasjer og boder, med unntak av asfaltering av grunnen i carport.

 

Dersom manglende vedlikehold av seksjonen eller garasje/carport/bod er skjemmende eller til skade for tilstøtende enheter kan styret pålegge seksjonseier å gjøre vedlikehold. Dersom en seksjonseier ikke sørger for vedlikehold innen ett år etter pålegget, kan styret iverksette ferdigstillelse av arbeidet på seksjonseiers bekostning.

 

Vedlikehold av fellesarealer og fellesanlegg som ikke omfattes av seksjonseiers vedlikeholdsplikt påhviler boligsameiet i fellesskap.

 

§ 21 Bombrikke

Sameiets adkomstvei er stengt med bom mellom Vestbyveien 28 og 32. Seksjonseierne i Vestbyveien 28, 30 og 32 får egen bombrikke ved bestilling som skjer via styret. Styret har en ekstra bombrikke som kan lånes ut til andre seksjonseiere ved kortvarige behov.

 

Andre seksjonseiere kan med tillatelse fra styret etter skriftlig søknad få bombrikke dersom det foreligger et særskilt behov som ikke kan dekkes ved lån av styrets brikke. Brikken skal leveres tilbake når det særskilte behovet ikke lenger foreligger.

 

§ 22 Begrensning i adgangen til å kjøpe boligseksjoner

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner Dette gjelder

tilsvarende hvis et erverv av en boligseksjon eller av aksjer eller andeler i et selskap

fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har slik tilknytning til

hverandre, som beskrevet i eierseksjonslovens § 23.

 

§ 23 Øvrige ordensregler

Seksjonseierne plikter å informere husstandsmedlemmer eller andre med adgang til eiendommen, herunder leietakere, om sameiets vedtekter, og påse at disse overholdes.

 

Det skal være ro på fellesområder fra klokken 23.00 til 07.00, og det skal ikke forekomme støy fra enheter eller fellesområdet innenfor dette tidsrommet.  

 

Hageavfall skal transporteres til kommunens mottak for dette av den enkelte seksjonseier, med mindre styret plasserer ut konteinere for innsamling av avfallet. Det skal ikke kastes annet avfall enn hageavfall i utplasserte konteinere.

 

Seksjonseier har ansvar for at hver enhet stiller med minst en deltaker til dugnad arrangert av styret.

 

Seksjonseierne har ansvar for å sette seg inn i og følge sameiets brannsikkerhetsrutiner.